Ce verifici înainte să cumperi o locuință. Ipotecile, sechestrele și construcțiile ilegale care te pot costa
Un apartament renovat sau o casă cu un preț atractiv pot ascunde probleme care nu se văd la vizionare. Înainte de plata avansului, cumpărătorul trebuie să clarifice cine deține imobilul, ce sarcini există asupra lui și dacă locuința din teren corespunde documentelor. O ipotecă, un sechestru și o construcție neautorizată au consecințe diferite și nu se rezolvă prin simpla semnare a contractului.
Prețul negociat nu spune întotdeauna cât va costa, în final, cumpărarea unei locuințe. Dacă situația juridică sau documentația construcției nu sunt clarificate, în buget pot apărea cheltuieli pentru acte, expertize, actualizări cadastrale ori lucrări de remediere.
Problemele de conformitate apar și în verificările autorităților. În raportul pentru trimestrul al doilea din 2025, Inspectoratul de Stat în Construcții consemnează 6.637 de activități de control și 1.701 deficiențe constatate.
Prima verificare: ce scrie în cartea funciară
Potrivit informațiilor publicate de ANCPI prin oficiile teritoriale, documentul poate fi solicitat online de un cumpărător prin platforma ePayment, pentru 20 de lei. Proprietarii beneficiază de gratuitate prin MyEterra.
Documentul trebuie citit integral. Legea cadastrului separă descrierea imobilului, informațiile despre proprietate și înscrierile privind sarcinile. În partea a III-a pot apărea, între altele, ipoteci, sechestre și urmărirea imobilului. Identitatea proprietarului, suprafețele și drepturile asupra terenului trebuie verificate împreună cu aceste mențiuni.
Pentru cumpărător, verificarea practică înseamnă compararea actelor cu locuința prezentată: apartamentul, boxa, parcarea și anexele trebuie identificate clar. O suprafață folosită de vânzător nu trebuie confundată cu o suprafață pe care acesta o poate transmite în proprietate.
Extrasul pentru informare nu îl înlocuiește pe cel pentru autentificare, solicitat de notar la încheierea tranzacției. Legea prevede pentru acesta din urmă o valabilitate de zece zile lucrătoare de la înregistrarea cererii.
Ipoteca nu dispare când locuința este vândută
Existența unei ipoteci trebuie clarificată înaintea plății, inclusiv atunci când vânzătorul spune că va achita creditul din banii încasați.
Codul civil permite creditorului ipotecar să urmărească bunul chiar dacă acesta ajunge la alt proprietar. Articolul 2361 precizează că persoana care dobândește un bun ipotecat răspunde cu acel bun pentru datoriile ipotecare.
Ca măsură de protecție, cumpărătorul ar trebui să ceară un mecanism de plată verificat de notar și de creditor: soldul necesar stingerii creditului, contul în care se virează banii și documentele pe baza cărora se va radia ipoteca.
Dacă apartamentul face parte dintr-un proiect imobiliar ipotecat, trebuie clarificat și în ce condiții creditorul eliberează de sarcini exact proprietatea cumpărată.
Datoria vânzătorului nu trebuie adăugată automat peste prețul negociat. Părțile trebuie să stabilească explicit ce sumă din preț ajunge la creditor, ce sumă primește vânzătorul și cine suportă formalitățile.
Sechestrul: promisiunea vânzătorului nu este suficientă
În materia penală, Codul de procedură penală definește măsurile asigurătorii prin indisponibilizarea bunurilor și prevede folosirea lor inclusiv pentru a împiedica înstrăinarea acestora.
Cumpărătorul trebuie să afle ce fel de sechestru există, cine l-a dispus, în ce dosar și care sunt condițiile pentru ridicarea lui. Regimul unei vânzări voluntare nu trebuie confundat cu valorificarea bunului într-o procedură specială de executare sau insolvență, distincție analizată și în jurisprudența Înaltei Curți.
Recomandarea practică este ca avansul să nu fie plătit doar pe baza afirmației că măsura „va fi ridicată”. Notarul sau avocatul trebuie să verifice documentele și efectul lor asupra tranzacției.
Într-un asemenea caz, problema financiară poate depăși costul unor formalități: cumpărătorul riscă să își blocheze banii și să suporte cheltuieli pentru recuperarea lor dacă vânzarea nu mai poate fi încheiată în condițiile convenite.
Construcția neintabulată nu este automat o construcție ilegală
Lipsa înscrierii unei construcții și lipsa autorizației sunt probleme diferite. Pentru o locuință existentă, verificarea trebuie să urmărească autorizația, recepția, documentația cadastrală și eventualele modificări ulterioare.
Legea nr. 50/1991 prevede că lucrările fără autorizație, cele realizate cu nerespectarea acesteia sau cele fără recepție la terminarea lucrărilor nu sunt considerate finalizate.
Trecerea timpului nu legalizează automat construcția. Pentru situațiile fără autorizație în care sancțiunea nu mai poate fi aplicată din cauza prescripției, legea condiționează certificatul de atestare de o expertiză tehnică și de documentația cadastrală. Expertiza trebuie să verifice cerințele de calitate și încadrarea urbanistică; dacă acestea nu sunt îndeplinite, certificatul nu se eliberează.
O extindere, o anexă sau o modificare de compartimentare trebuie analizată de specialiști în raport cu actele și regulile aplicabile. Pentru lucrările realizate nelegal, legea prevede, în condițiile sale, inclusiv posibilitatea desființării.
Ce cheltuieli pot apărea în plus
Pentru radierea din cartea funciară, tariful ANCPI este de 75 de lei pe operațiune. Radierea ipotecii include și radierea interdicțiilor aferente, potrivit regulilor de tarifare. Această sumă nu reprezintă însă costul total al stingerii creditului sau al tuturor documentelor necesare.
Pentru neregulile construcției, bugetul trebuie cerut separat pentru expertiză, măsurători și documentație cadastrală, proiectare, proceduri administrative și eventuale lucrări. Nu există, în sursele consultate, un cost mediu verificabil care să poată fi aplicat tuturor locuințelor.
Înainte de avans, recomandarea este ca promisiunea de vânzare să precizeze problemele de remediat, termenul, cine suportă cheltuielile și condițiile restituirii banilor dacă tranzacția nu se finalizează. Clauzele trebuie adaptate situației concrete.
Pentru cumpărător, o reducere de preț poate fi evaluată realist abia după ce sunt cunoscute atât costul remedierii, cât și posibilitatea legală de a o realiza. Dacă aceste răspunsuri lipsesc, prețul aparent avantajos rămâne un calcul incomplet.