Vrei să cumperi o casă sau un teren? Ce trebuie să verifici înainte să dai banii și ce probleme te pot costa scump
O proprietate poate avea ipoteci, sechestre, litigii sau construcții care nu apar în documentele cadastrale. Înainte să plătească un avans, cumpărătorii trebuie să verifice cartea funciară, autorizațiile, regimul urbanistic și datoriile asociate imobilului.
Cumpărarea unei locuințe sau a unui teren presupune mai mult decât verificarea prețului și vizionarea proprietății. O ipotecă, un sechestru, un litigiu sau o construcție care nu apare în documentația cadastrală pot complica tranzacția și pot genera cheltuieli suplimentare pentru cumpărător. Înainte de a plăti un avans, trebuie verificate cartea funciară, actele de proprietate și situația juridică și urbanistică a imobilului.
Cartea funciară, primul document pe care trebuie să-l verifici
Cartea funciară este unul dintre principalele documente care trebuie consultate înainte de cumpărarea unei proprietăți. Aceasta oferă informații despre titularul dreptului de proprietate, caracteristicile imobilului și eventualele sarcini sau restricții înscrise asupra acestuia.
Cumpărătorul trebuie să verifice dacă persoana care vinde figurează drept proprietar, dar și dacă datele din documente corespund proprietății prezentate. Suprafața, identificarea imobilului și documentația cadastrală sunt elemente care trebuie analizate înainte de semnarea actelor.
Cartea funciară poate indica și existența unor ipoteci, sechestre, servituți sau interdicții de înstrăinare. Aceste mențiuni nu trebuie tratate ca simple formalități. Ele pot influența condițiile în care proprietatea poate fi vândută și drepturile pe care le dobândește noul proprietar.
Pentru verificarea situației juridice, cumpărătorul poate solicita informațiile din cartea funciară prin serviciile puse la dispoziție de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). În cazul tranzacțiilor imobiliare, documentele sunt analizate și în cadrul procedurii notariale.
Poți cumpăra o casă cu ipotecă sau cu litigii?
Existența unei ipoteci nu înseamnă automat că proprietatea nu poate fi vândută. Potrivit informațiilor publicate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR), un imobil ipotecat poate face obiectul unei tranzacții în anumite condiții. Cumpărătorul trebuie însă să știe că ipoteca nu dispare automat odată cu vânzarea.
De aceea, situația trebuie clarificată înainte de încheierea tranzacției. Este important să fie cunoscute condițiile în care se poate realiza vânzarea și modul în care va fi gestionată ipoteca. În lipsa acestor clarificări, cumpărătorul riscă să intre într-o tranzacție ale cărei implicații juridice nu îi sunt pe deplin cunoscute.
Aceeași atenție este necesară atunci când asupra proprietății sunt înscrise sechestre, interdicții de înstrăinare sau alte sarcini. Un litigiu legat de imobil trebuie, de asemenea, verificat înainte de cumpărare. Cunoașterea existenței unei astfel de situații îi permite cumpărătorului să evalueze riscurile înainte de a-și asuma obligații financiare.
Case construite fără autorizație. Ce riscuri își asumă cumpărătorii
O altă problemă care poate apărea la cumpărarea unei case este diferența dintre construcția existentă în teren și documentele proprietății. O extindere, o anexă sau alte lucrări care nu apar în documentația cadastrală trebuie clarificate înainte de tranzacție.
Nu este suficient ca locuința să poată fi identificată în acte. Cumpărătorul trebuie să verifice și situația lucrărilor de construire, existența autorizației și documentele care atestă finalizarea acestora.
Articolul 37 din Legea nr. 50/1991 reglementează condițiile în care construcțiile sunt considerate finalizate, precum și recepția lucrărilor. Aceste prevederi sunt importante pentru evaluarea situației juridice a unei proprietăți, mai ales atunci când au fost făcute modificări sau extinderi.
Totuși, construcțiile realizate fără autorizație nu au automat aceeași situație juridică. Legislația prevede proceduri de intrare în legalitate în anumite condiții. Cumpărătorul trebuie să afle dacă există posibilitatea clarificării situației lucrărilor și ce documente sunt necesare pentru aceasta.
O casă care are o suprafață mai mare în realitate decât cea menționată în documentația cadastrală poate deveni o problemă pentru cumpărător. Înainte de semnare, diferențele trebuie identificate și lămurite, nu descoperite după finalizarea tranzacției.
Cum verifici dacă poți construi pe terenul cumpărat
În cazul unui teren, una dintre cele mai importante verificări privește regimul urbanistic. Faptul că o proprietate este scoasă la vânzare sau că există posibilitatea cumpărării ei nu garantează că pe suprafața respectivă poate fi ridicată construcția dorită.
Cumpărătorul trebuie să verifice dacă terenul este situat în intravilan sau extravilan și ce reglementări urbanistice i se aplică. Planul urbanistic general (PUG), planul urbanistic zonal (PUZ), acolo unde este relevant, și eventualele restricții de construire pot influența utilizarea proprietății.
Un document important este certificatul de urbanism. Acesta oferă informații despre regimul juridic, economic și tehnic al terenului, precum și despre cerințele urbanistice aplicabile.
Certificatul de urbanism nu este însă o autorizație de construire. El prezintă condițiile și informațiile relevante pentru o eventuală investiție, fără să permită prin el însuși începerea lucrărilor.
Înainte de a cumpăra un teren cu scopul construirii unei locuințe, viitorul proprietar trebuie să verifice dacă proiectul pe care îl are în vedere este compatibil cu reglementările aplicabile. O astfel de verificare poate preveni situația în care cumpără terenul fără să poată realiza construcția dorită.
Ce documente trebuie verificate înainte de semnare
Lista documentelor necesare pentru o tranzacție imobiliară poate varia în funcție de proprietate și de situația juridică a acesteia. Potrivit informațiilor publicate de UNNPR, printre actele necesare se numără documentul care atestă dreptul de proprietate, documentația cadastrală, certificatul fiscal și certificatul de performanță energetică.
Fiecare document are un rol diferit. Actul de proprietate permite verificarea modului în care vânzătorul a dobândit imobilul, iar documentația cadastrală oferă datele de identificare ale acestuia. Certificatul fiscal privește situația obligațiilor fiscale, iar certificatul energetic este necesar potrivit Legii nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor.
În cazul apartamentelor, trebuie verificată și situația datoriilor către asociația de proprietari. Legea nr. 196/2018 reglementează cadrul de funcționare a asociațiilor de proprietari și obligațiile care țin de administrarea condominiilor.
Cumpărătorul trebuie să solicite și să analizeze documentele înainte de semnarea contractului, nu doar să se bazeze pe informațiile oferite verbal de vânzător. Verificările privind proprietarul, sarcinile înscrise în cartea funciară, situația construcției și regimul urbanistic al terenului pot scoate la iveală probleme care influențează atât tranzacția, cât și costurile ulterioare.
În cazul în care documentele nu corespund situației din teren sau există neclarități privind dreptul de proprietate, ipotecile ori autorizațiile de construire, acestea trebuie lămurite înainte ca viitorul cumpărător să își asume plata.
Trei situații în care verificările pot schimba tranzacția
Într-o primă simulare, un cumpărător negociază un apartament de 100.000 de euro, dar descoperă că acesta este ipotecat în favoarea unei bănci. Înainte de plata avansului, trebuie clarificate soldul creditului, modalitatea de achitare a datoriei și condițiile de radiere a ipotecii.
Într-un al doilea scenariu, o casă este scoasă la vânzare pentru 150.000 de euro, însă proprietarul a construit o extindere care nu apare în documentația cadastrală. Cumpărătorul trebuie să verifice dacă lucrările au fost autorizate, dacă au fost recepționate și dacă situația poate fi actualizată legal.
În al treilea exemplu, un teren este oferit la prețul de 50.000 de euro, iar cumpărătorul intenționează să construiască o locuință. Certificatul de urbanism și documentațiile locale pot arăta însă că terenul are restricții sau că investiția dorită nu este permisă în condițiile propuse. În acest caz, prețul atractiv nu compensează riscul de a cumpăra o proprietate care nu poate fi folosită conform planului inițial.