Cât te costă să vinzi o locuință în România. Impozitul, notarul și celelalte cheltuieli
Vânzarea unei locuințe presupune mai multe cheltuieli, de la impozitul pe transferul proprietății până la onorariul notarului și tariful pentru înscrierea noului proprietar în cartea funciară. Sumele diferă în funcție de valoarea imobilului și de perioada în care acesta a fost deținut. Impozitul este plătit de vânzător, în timp ce cheltuielile pentru autentificarea contractului și intabulare revin, de regulă, cumpărătorului.
Pentru o proprietate vândută cu 100.000 de euro, impozitul datorat de proprietar poate fi de 1.000 sau 3.000 de euro, în funcție de perioada de deținere. Cumpărătorul trebuie să ia în calcul separat onorariul notarial, TVA-ul și tariful de intabulare. În plus, în 2026 au apărut modificări privind documentele fiscale necesare la încheierea tranzacției, inclusiv pentru cumpărător.
Cât costă vânzarea unei locuințe în 2026
| 1% | 3% |
| Impozit dacă proprietatea a fost deținută mai mult de 3 ani | Impozit dacă proprietatea a fost deținută cel mult 3 ani |
| 21% | 0,15% |
| TVA aplicabilă onorariului notarial | Tarif ANCPI pentru intabularea dreptului de proprietate |
Surse: Codul fiscal, UNNPR, ANCPI și ANAF.
Ce impozit plătește vânzătorul când își vinde casa
Potrivit articolului 111 din Codul fiscal, persoanele fizice care vând proprietăți imobiliare din patrimoniul personal datorează un impozit calculat în funcție de perioada în care au deținut bunul.
Cota este de 3% din valoarea tranzacției pentru imobilele deținute o perioadă de până la trei ani inclusiv și de 1% pentru cele deținute mai mult de trei ani.
Impozitul nu se calculează asupra profitului obținut de proprietar, ci asupra valorii tranzacției. Astfel, nu contează cu cât a cumpărat inițial locuința și nici ce cheltuieli a făcut pentru renovare, în calculul acestui impozit fiind luată în considerare valoarea transferului, conform regulilor fiscale.
Există însă o situație importantă: dacă prețul declarat de părți în contract este mai mic decât valoarea minimă stabilită în studiul de piață realizat de camerele notarilor publici, baza de calcul a impozitului devine valoarea din studiul de piață.
Notarul public calculează impozitul, îl încasează la momentul autentificării contractului și îl virează bugetului de stat.
Pentru a vedea cât înseamnă aceste cote în cazul unor tranzacții obișnuite, am luat în calcul trei exemple, cu prețuri de 50.000, 100.000 și 150.000 de euro.
Cât plătești impozit la vânzarea unei locuințe
| Prețul locuinței | Impozit 1% (deținere peste 3 ani) | Impozit 3% (deținere până la 3 ani inclusiv) |
|---|---|---|
| 50.000 euro | 500 euro | 1.500 euro |
| 100.000 euro | 1.000 euro | 3.000 euro |
| 150.000 euro | 1.500 euro | 4.500 euro |
Sumele sunt echivalente în euro, iar plata efectivă a impozitului se face în lei.
În exemplul unei locuințe vândute cu 100.000 de euro, proprietarului îi rămân 99.000 de euro după plata impozitului dacă a deținut imobilul mai mult de trei ani. Dacă perioada de deținere este de cel mult trei ani, impozitul ajunge la 3.000 de euro, iar suma rămasă este de 97.000 de euro.
Aceste calcule nu includ eventuale comisioane pentru agenția imobiliară, credite ipotecare care trebuie rambursate sau alte cheltuieli individuale ale proprietarului.
Cât costă contractul de vânzare-cumpărare la notar
Onorariul notarial este stabilit în funcție de valoarea proprietății, potrivit normelor aprobate prin Ordinul Ministerului Justiției nr. 177/C/2024. Grila stabilește tarife minimale, ceea ce înseamnă că notarul poate solicita un onorariu mai mare, în funcție de complexitatea tranzacției, dar nu unul inferior minimului prevăzut de lege.
Pentru o proprietate cu o valoare mai mare de 200.000 de lei și de până la 600.000 de lei, onorariul minimal este de 2.805 lei, la care se adaugă 0,9% din suma care depășește 200.001 lei.
Pentru imobilele care depășesc 600.000 de lei, calculul pornește de la 6.405 lei, la care se adaugă 0,6% din suma care depășește 600.001 lei.
La onorariul notarial se adaugă TVA, iar pentru administrarea și arhivarea actelor se percepe un tarif suplimentar. În cazul păstrării permanente a documentelor aferente acestor tranzacții, tariful de arhivare este de 45 de lei pe act.
Cota standard de TVA este de 21%, aplicabilă începând cu 1 august 2025. Aceasta se adaugă onorariului notarial și tarifului de arhivare.
Cât plătește cumpărătorul pentru notar și intabulare
Pe lângă autentificarea contractului, cumpărătorul trebuie să achite tariful pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
Potrivit tarifelor ANCPI, intabularea dreptului de proprietate în favoarea unei persoane fizice costă 0,15% din valoarea imobilului înscrisă în act, dar nu mai puțin de 60 de lei pentru fiecare imobil.
Dacă valoarea din act este inferioară valorii de circulație stabilite prin studiul de piață sau printr-un raport de evaluare admis de regulament, calculul tarifului se poate raporta la această valoare.
Pentru cele trei scenarii, am folosit un curs orientativ de 5,34 lei pentru un euro și am calculat onorariul notarial la nivelul minim prevăzut de grila legală. Simulările includ TVA de 21%, tariful de arhivare de 45 de lei și taxa ANCPI de 0,15%.
Cât plătește cumpărătorul pentru o locuință
| Prețul proprietății | Notar, TVA și arhivare | Intabulare ANCPI | Total estimat pentru cumpărător |
|---|---|---|---|
| 50.000 euro | 4.178 lei | 401 lei | 4.579 lei |
| 100.000 euro | 7.086 lei | 801 lei | 7.887 lei |
| 150.000 euro | 9.264 lei | 1.202 lei | 10.465 lei |
Valorile sunt estimative, calculate pe baza prețului presupus al tranzacției și a tarifelor minimale. Totalurile sunt rotunjite din sumele calculate înainte de rotunjire.
În cazul unui apartament vândut cu 100.000 de euro, de exemplu, cumpărătorul ar avea de achitat aproximativ 7.887 de lei pentru onorariul notarial, TVA, arhivare și intabulare. Suma poate fi mai mare dacă notarul stabilește un onorariu superior celui minimal sau dacă tranzacția presupune operațiuni suplimentare.
Calculele nu includ eventualele costuri pentru un credit ipotecar, înscrierea ipotecii, actualizarea cadastrului sau întocmirea unor documentații tehnice suplimentare.
Cine plătește taxele: vânzătorul sau cumpărătorul
Regula generală din Codul civil este că, în lipsa unei înțelegeri contrare, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt suportate de cumpărător. De aici vine și practica obișnuită ca acesta să achite onorariul notarial.
Părțile pot conveni însă altfel, iar înțelegerea trebuie consemnată în contract.
Impozitul pe transferul proprietății rămâne în sarcina vânzătorului, conform Codului fiscal. Tariful pentru intabulare este suportat de cumpărător, care devine titularul dreptului înscris în cartea funciară.
La momentul tranzacției, notarul încasează sumele aferente și le evidențiază separat: onorariul propriu, impozitul care ajunge la bugetul de stat și tariful destinat ANCPI.
Ce alte documente și cheltuieli trebuie luate în calcul
Pe lângă impozit, notar și intabulare, vânzarea unei locuințe poate presupune și alte cheltuieli, care diferă în funcție de proprietate și de situația documentelor.
Unul dintre documentele necesare este certificatul de performanță energetică. Potrivit Legii nr. 372/2005, proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător o copie înainte de încheierea contractului și să transmită originalul noului proprietar la semnarea vânzării. Legea nu stabilește un tarif unic pentru obținerea acestuia, costul depinzând de serviciile auditorului energetic.
În cazul apartamentelor din condominii, proprietarul trebuie să dovedească plata la zi a cotelor de întreținere și a utilităților publice. În mod obișnuit, documentul este adeverința eliberată de asociația de proprietari, care trebuie să indice și eventualele datorii. Dacă există restanțe, tranzacția poate fi încheiată și cu condiția ca noul proprietar să accepte expres preluarea integrală a acestora.
O modificare importantă a intrat în vigoare la 25 februarie 2026. Potrivit articolului 159 din Codul de procedură fiscală, modificat prin OUG nr. 7/2026, nu doar vânzătorul trebuie să prezinte un certificat de atestare fiscală, ci și cumpărătorul.
Vânzătorul trebuie să dovedească achitarea obligațiilor către bugetul local al localității în care este înregistrat fiscal imobilul și să achite impozitul datorat pentru anul în care îl înstrăinează. Cumpărătorul trebuie să dovedească plata obligațiilor către bugetul local al localității în care are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz.
Prezentarea certificatelor poate fi înlocuită prin verificarea electronică a situației fiscale. Legea prevede că actele de înstrăinare încheiate cu încălcarea acestor obligații sunt nule de drept.
Dacă documentația cadastrală trebuie actualizată, pot apărea costuri suplimentare pentru măsurători și întocmirea documentelor de specialitate. Acestea nu au un tarif unic pentru toate proprietățile și nu sunt incluse în simulările prezentate.