Firmele închiriază birouri mai mici în București, dar preferă clădirile centrale. Cum se schimbă piața imobiliară

Companiile își regândesc necesarul de spațiu, iar suprafața medie închiriată în București a coborât sub 1.000 mp. În același timp, clădirile bine amplasate rămân căutate, iar chiriile solicitate în zonele centrale au crescut cu aproape 12% într-un an.

Companiile caută spații de birouri moderne, adaptate modului actual de organizare a muncii. Foto: shutterstock

În primele nouă luni din 2026, cererea netă a crescut, însă suprafața totală tranzacționată a fost mai mică decât în aceeași perioadă a anului trecut. Companiile au închiriat, în medie, suprafețe mai mici, dar au continuat să caute clădiri bine amplasate, în special în apropierea stațiilor de metrou.

În paralel, chiriile solicitate în zonele centrale au crescut, deși activitatea generală de închiriere nu a revenit la nivelurile din anii anteriori. 

Cererea de birouri crește, dar companiile contractează suprafețe mai mici

Datele Crosspoint Real Estate pentru primele nouă luni din 2026 arată două evoluții care pot părea contradictorii. Cererea netă de spații de birouri din București a depășit 93.000 de metri pătrați, cu 6% peste nivelul din perioada similară a anului trecut. În schimb, volumul total al tranzacțiilor de închiriere a ajuns la 140.388 de metri pătrați, în scădere cu 14%.

Din totalul suprafețelor tranzacționate, 67% au reprezentat contracte noi, 32% au fost reînnoiri, iar 1% subînchirieri. O parte importantă a activității pieței este legată de companiile care își păstrează spațiile, nu doar de cele care caută sedii noi.

Structura cererii nete indică, totuși, că piața nu este susținută exclusiv de relocări. Companiile nou intrate au generat 42% din suprafața contractată, relocările au reprezentat 36%, iar extinderile au contribuit cu 22%. Preînchirierile, adică acordurile semnate pentru spații care urmează să fie livrate, au ajuns la 20% din cererea netă.

Un alt semnal al ajustării este dimensiunea contractelor. Suprafața medie închiriată a coborât sub 1.000 de metri pătrați, față de 1.364 de metri pătrați în primele nouă luni din 2025. Crosspoint leagă această evoluție de consolidarea muncii hibride în rândul marilor ocupanți și de ajustările de personal din anumite sectoare, care au determinat firmele să își reevalueze necesarul de spațiu.

Apropierea de metrou contează mai mult decât simpla suprafață disponibilă

Potrivit Crosspoint, aproximativ 72% dintre tranzacțiile realizate în 2026 au vizat clădiri situate la mai puțin de 500 de metri de o stație de metrou. Floreasca-Barbu Văcărescu a atras 33% din cererea netă, Centru-Vest 25%, iar zona CBD (Central Business District), 13%.

Accesul la transportul public poate influența atât experiența angajaților, cât și capacitatea unei companii de a atrage personal, mai ales atunci când prezența la birou rămâne parte a organizării activității.

În structura activității de închiriere, companiile din tehnologie au avut cea mai mare pondere, de 34%, urmate de cele din energie și industrie, cu 26%, și de serviciile financiare, cu 9%.

Datele din primul semestru publicate de Cushman & Wakefield Echinox confirmă importanța sectorului IT&C, care a închiriat peste 30.500 de metri pătrați în primele șase luni ale anului, aproape dublu față de perioada similară din 2025. În același timp, sectorul financiar, care fusese principalul ocupant în 2025, a înregistrat o reducere semnificativă a volumului tranzacțiilor.

De ce cresc chiriile dacă volumul închirierilor este mai mic

Potrivit Colliers, la sfârșitul lunii iunie 2026, chiriile solicitate pentru spațiile existente din Central Business District și din alte zone centrale ajunseseră la aproximativ 18 euro pe metru pătrat pe lună, față de 16 euro cu un an înainte. Creșterea este de aproape 12%. La nivelul întregii piețe, avansul chiriilor medii a fost de aproximativ 3%.

Diferența dintre evoluția chiriilor centrale și cea a mediei pieței arată că majorările nu sunt uniforme. Proprietarii clădirilor din zonele căutate pot solicita prețuri mai mari, în timp ce spațiile din alte cartiere se confruntă cu o concurență mai puternică pentru atragerea chiriașilor.

Un exemplu îl reprezintă ratele de neocupare înregistrate în diferite subpiețe. Conform Colliers, în Central Business District aproximativ 4% din spații erau neocupate, iar în Floreasca-Barbu Văcărescu rata era de circa 5%. În Pipera, aceasta ajungea la 40%. La nivelul întregului București, rata de neocupare era de 12,25% la mijlocul anului, în creștere față de 11,75% la finalul lui 2025.

În clădirile bine amplasate, unde disponibilitatea este redusă, aceștia pot avea mai multă putere în discuțiile cu potențialii chiriași. În zonele cu multe spații neocupate, presiunea concurenței poate limita posibilitatea de a majora chiriile.

Trebuie făcută și o distincție între nivelurile de preț raportate de consultanți. Colliers indică 18 euro/mp/lună pentru chiriile solicitate în spațiile existente din zonele centrale, în timp ce Cushman & Wakefield Echinox raportează pentru clădirile prime, non-boutique, din CBD niveluri de aproximativ 21-22 euro/mp/lună.

Oferta limitată menține presiunea asupra clădirilor moderne

În prima jumătate a anului 2026 nu a fost finalizat niciun proiect de birouri în București, potrivit Cushman & Wakefield Echinox. Stocul modern al orașului a rămas la aproximativ 3,43 milioane de metri pătrați.

În trimestrul al treilea a fost livrat One Technology District, o clădire de peste 20.000 de metri pătrați realizată pentru Infineon Technologies. Proiectul a fost primul finalizat după o perioadă de 18 luni fără livrări de clădiri noi, potrivit Crosspoint.

Pentru 2027 și 2028 sunt programate nouă proiecte care ar urma să aducă aproape 200.000 de metri pătrați de spații de birouri. Până la livrarea acestora, Crosspoint estimează că rata de neocupare va rămâne sub 10% în special în segmentul clădirilor moderne și bine amplasate.

Cushman & Wakefield Echinox estima, în raportul publicat în august, că aproximativ 216.000 de metri pătrați se aflau în construcție, cu livrări programate etapizat până la începutul lui 2028.