Avans de 5% la „Noua Casă” pentru tinerii sub 35 de ani: acces mai ușor la locuințe, dar cu riscul unor prețuri mai mari
Reducerea avansului minim de la 15% la 5% pentru tinerii sub 35 de ani ar putea facilita accesul la locuințe, dar și stimula cererea, cu efecte asupra prețurilor. Pentru un imobil de 100.000 de euro, suma necesară la început ar scădea cu 10.000 de euro, însă creditul ar fi mai mare, iar costul total al finanțării ar crește. Impactul măsurii ar depinde de oferta disponibilă, dobânzi și veniturile cumpărătorilor.
Tinerii care vor să își cumpere o locuință ar putea avea nevoie de economii considerabil mai mici pentru plata avansului, dacă propunerea legislativă privind reducerea acestuia la 5% va intra în vigoare. Măsura ar putea aduce în piață cumpărători care au venituri suficiente pentru a susține o rată lunară, dar care nu au reușit să acumuleze suma necesară pentru plata inițială.
În același timp, extinderea numărului de cumpărători eligibili ar putea alimenta cererea și ar pune presiune asupra prețurilor, mai ales în segmentele în care oferta de locuințe este limitată.
Propunerea legislativă a fost adoptată de Senat pe 26 octombrie 2026 și prevede reducerea avansului minim de la 15% la 5% pentru tinerii care nu au împlinit 35 de ani, în cazul finanțărilor cuprinse între 70.000 și 140.000 de euro prin programul „Noua Casă”. Proiectul trebuie să fie adoptat și de Camera Deputaților, forul decizional, astfel că noile condiții nu sunt încă în vigoare.
Avansul mai mic ar putea accelera achiziția unei locuințe
Reducerea avansului ar avea două efecte principale: ar facilita accesul la finanțare pentru persoanele care își permit ratele, dar nu au economii suficiente, și ar putea crește numărul tranzacțiilor imobiliare.
„Sunt două efecte majore: ar putea avea un efect important pentru tinerii care pot susține o rată lunară, dar nu au acumulat încă suma necesară avansului și ar da cu siguranță un imbold pieței imobiliare, ducând la creșterea numărului de tranzacții”, a explicat Daniel Crainic, director la platforma Imobiliare.ro.
Pentru o locuință de 100.000 de euro, reducerea avansului de la 15% la 5% ar însemna o contribuție inițială de 5.000 de euro, în loc de 15.000 de euro. Diferența de 10.000 de euro ar putea scurta perioada de economisire și ar putea aduce mai aproape momentul achiziției.
Totuși, reducerea sumei necesare la început nu elimină celelalte obstacole din procesul de cumpărare. Potrivit specialistului, prețul locuinței și costul finanțării rămân principalele dificultăți, deoarece facilitarea accesului la proprietate poate determina o creștere a cererii și, implicit, o presiune asupra prețurilor. La acestea se adaugă stabilitatea veniturilor necesare pentru susținerea ratelor și criteriile de eligibilitate pentru obținerea creditului.
Cum ar putea influența măsura prețurile locuințelor
Creșterea cererii ar putea avea consecințe asupra prețurilor, în special în marile orașe și în segmentele de locuințe căutate de persoanele aflate la prima achiziție. Efectul ar depinde de numărul proprietăților eligibile și de capacitatea pieței de a răspunde cererii suplimentare.
„Efectul va fi unul cu consecințe directe asupra creșterii cererii și, implicit, a prețurilor. Dacă mai mulți cumpărători concurează pentru aceleași proprietăți, pot apărea presiuni asupra prețurilor în acele segmente”, a spus Daniel Crainic.
Acesta arată că, în marile orașe, amploarea efectului ar depinde de numărul locuințelor eligibile și de rapiditatea cu care oferta poate crește. În opinia sa, ar trebui să asistăm la o accelerare a dezvoltării unor proiecte.
Expertul a evitat însă o prognoză categorică privind evoluția întregii piețe imobiliare. Efectele ar putea fi punctuale, asupra segmentului de locuințe potrivite, de regulă, pentru prima achiziție. Contează amploarea programului, plafonul de garantare disponibil, dobânzile și veniturile cumpărătorilor. Riscul este ca o parte din avantajul acordat cumpărătorilor prin reducerea avansului să ajungă, indirect, la vânzători, prin creșterea prețurilor.
„O asemenea măsură are efectul de a transfera o parte din beneficiul acordat cumpărătorului, respectiv accesul la proprietate, înspre vânzător, printr-un preț mai mare în condițiile unei cereri mai mari”, a explicat Daniel Crainic.
Potrivit acestuia, presiunea pe prețuri va exista pe segmentul locuințelor mici, până la atingerea unui nivel de echilibru.
Ratele lunare și costul total al creditului rămân decisive
Un avans mai mic înseamnă un credit mai mare pentru aceeași locuință. În exemplul unui imobil de 100.000 de euro, suma împrumutată ar crește de la 85.000 de euro, în cazul unui avans de 15%, la 95.000 de euro, dacă avansul scade la 5%.
La aceeași dobândă, aceeași durată și aceeași metodă de rambursare, un principal mai mare conduce la o rată mai mare și la un cost total al dobânzii mai ridicat. În plus, cumpărătorul ar avea o expunere mai mare la eventuale modificări ale dobânzii.
Conform Imobiliare.ro Finance, 51% dintre solicitanții de credite ipotecare au sub 35 de ani.
„În exemplul locuinței de 100.000 de euro, creditul ar crește de la 85.000 la 95.000 de euro menținându-se perioada de rambursare. La aceeași dobândă, durată și metodă de rambursare, rata pentru principal și dobândă ar fi cu câteva procente mai mare, iar dobânda totală plătită ar crește în aceeași proporție. În București chiria este în acest moment mai mare ca rata. Astfel că facilitarea accesului la finanțare ar fi piedica majoră în acest moment, și nu susținerea ratelor lunare”, a arătat Daniel Crainic.
Ce riscuri apar pentru cumpărătorii care aleg un avans redus
Potrivit acestuia, un avans redus presupune o datorie mai mare pentru aceeași locuință și o expunere mai ridicată la modificarea dobânzii. Riscurile devin mai dificil de gestionat dacă o creștere a costului finanțării este însoțită de o scădere a veniturilor.
„Un avans redus înseamnă o datorie mai mare pentru aceeași locuință și o expunere mai ridicată la modificarea dobânzii. Riscul devine mai dificil de gestionat dacă apare simultan o scădere a venitului. Însă pentru un apartament pretabil ca primă locuință, rămâne apartamentul nou cu două camere, diferențele nu sunt de nesurmontat”, a spus reprezentantul platformei de anunțuri imobiliare.
Potrivit lui, reducerea avansului trebuie însoțită de o evaluare riguroasă a capacității de rambursare.
Ce condiții ar trebui să însoțească reducerea avansului
Pentru ca măsura să faciliteze accesul la locuințe fără să amplifice riscul de supraîndatorare, evaluarea capacității de rambursare rămâne esențială.
„Beneficiarul trebuie să înțeleagă rata, costul total și riscurile. Compararea programului cu ofertele ipotecare standard este esențială: un avans mai mic nu garantează cel mai potrivit credit pentru fiecare cumpărător”, potrivit companiei.
În paralel, dezvoltarea ofertei de locuințe ar putea limita presiunile asupra prețurilor. Daniel Crainic consideră că măsurile de acces la finanțare ar trebui însoțite de condiții de eligibilitate care să permită dezvoltarea ofertei și accesul la locuințe de calitate.
„Din perspectiva noastră, măsurile de acces la finanțare ar trebui însoțite de condiții de eligibilitate care permit dezvoltarea ofertei și o locuire de calitate, nu doar de preț: predictibilitate în autorizare, infrastructură și locuințe conectate la transport și servicii”, a explicat acesta.