Când vine vorba despre analiza pieței imobiliare din România, discutăm mereu despre cifre bănuite din prezent, cifre înregistrate în trecut, cifre așteptate pentru viitor, dar nu și despre semnificația lor.
Ne apropiem de finalul anului 2019 și mult prevestita criză a pieței imobiliare nu s-a produs. Este adevărat, chiar dacă prețurile au continuat să crească în marile orașe, volumele tranzacționate s-au mai domolit față de ultimii ani. Însă era de așteptat ca după creșteri consecutive să asistăm la o stabilizare a pieței.
Însă există deja o criză imobiliară, cea a zonelor blocate din marile orașe în care orice ieșire sau intrare în cartier este o probă de rezistență, iar traiul de zi cu zi – un șir logistic infernal de a ocoli (nu rezolva, nici vorbă!) toate problemele care apar la fiecare pas.
Zone imobiliare întregi care au apărut în ultimii ani, sunt încă lipsite infrastructura de bază pentru normalitate. Nu sunt drumuri sau sunt prea înguste, infrastructura utilităților nu face față densității populației, nu există conexiuni la transportul în comun, destinațiile necesare pentru copii și elevi sunt la distanță considerabilă și lista continuă, o cunoaștem toți prea bine.
Despre fluidizarea traficului sau asigurarea intrărilor și ieșirilor din străzile secundare – nici nu mai vorbesc. Acestea sunt o problemă în tot orașul.
Nu putem discuta despre prețuri dacă nu analizăm ce valoare se află în spatele lor. Prețurile nu pot fi prea mici sau prea mari decât dacă le raportăm la valoarea achiziționată. Desigur, există zone, suprafețe, finisaje. Însă parte din maturizarea pieței imobiliare este regândirea priorităților care stau la baza unui proiect pentru dezvoltare imobiliară.
În prezent, în cele mai multe cazuri, se pleacă de la maximul de exploatare pe metru pătrat al terenului achiziționat, întinzând prevederile legale până la ultimul milimetru ce poate fi vândut.
Însă trebuie să ajungem la momentul în care dezvoltatorul va începe căutarea unui teren plecând de la calitatea stilului de viață de care se pot bucura cei care își vor petrece viața în acel cartier rezidențial sau cei care vor lucra zilnic în acea zonă de birouri comerciale.
Dacă luăm în considerare un proiect rezidențial, vorbim despre suprafețe minime de confort, despre aerisirea corespunzătoare a camerelor, băilor și bucătăriei, despre organizarea spațiilor interioare în funcție modul în care oamenii trăiesc în ele, despre asigurarea intimității față de vecini, dar și a spațiilor care înlesnesc dialogul și comunicarea între oameni.
Vorbim despre locuri de parcare pe măsura nevoilor reale, despre căi de acces suficient de mari chiar și pentru situații de urgență. Vorbim despre noi tehnologii care asigură integritatea și durabilitatea construcțiilor pentru viitor. Vorbim despre un plan de mentenanță care poate fi preluat și gestionat ușor de noii proprietari.
Vorbim despre parcuri, alei de promendă, creșe-grădinițe-școli, mijloace de transport conectate la principalele linii către zonele de birouri, clinici medicale, magazine de proximitate – toate elementele de care ai nevoie pentru viața de zi cu zi.
Așa arată un proiect rezidențial care dorește să vândă o viață civilizată și o nouă comunitate celor care urmează să-l locuiască. Iar prețul poate fi prea mare sau prea mic doar în funcție de calitatea vieții pe care și-o vor permite cei care vor trăi acolo.
Bineînțeles, decizia stă la cumpărători. Dacă ei nu cer aceste lucruri și sunt de acord să cumpere la prețuri „mari” chiar și în lipsa acestor elemente, dezvoltatorii nu vor își vor schimba opțiunile.
Desigur, și primăriile au o contribuție majoră la blocajele existente în marile orașe, dar și la proiectele imobiliare care au primit aprobre deși nu respectă reguli de bun simț în felul în care le-au construit.
Stă în puterea cumpărătorilor, a noilor generații care își trăiesc și planifică viața diferit, să oblige prin puterea alegerilor imobiliare pe care le vor face în viitor ca dezvoltatorii imobiliari să regândească ce înseamnă a construi, nu doar patru pereți care să nu se prăbușească la prima ploaie, ci o comunitate în care oamenii să își poată trăi viețile civilizat, în siguranță și liniște.
