Determinanți ai bulei imobiliare din România

Share on Facebook0Share on Google+0Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn1Share on Reddit0Email this to someone
TARGUL NATIONAL IMOBILIAR - BUCURESTI
foto: Mediafax

Bula imobiliară din România a marcat negativ economia pentru următorul deceniu. Așa au aflat și decidenții politicilor macroeconomice că este relevant nu doar ciclul economic tradițional prezentat în manuale, ci și ciclul pieței imobiliare.

Bula imobiliară din România a fost alimentată serios printr-o serie de decizii mai mult sau mai puțin interesante. S-au făcut prea multe greșeli simultan și prea repede ca să poată să fie considerate doar o eroare statistică.

Amplificare bulei imobiliare a fost realizată prin (fără a acorda ponderi de importanță):

1. aprecierea fără justificare a monedei naționale (sărbătorit prin premii „Leul tare”) ce a creat o iluzie de bogăție persoanelor plătite în lei și cărora le erau recomandate credite în euro sau în franci elvețieni

2. Lipsa unui indice a pieței imobiliare, ceea ce a permis finanțarea de tranzacții majore în afara pieței și manipularea prețurilor

3. interesul bancherilor de a da împrumuturi cât mai mari, interes răsplătit prin comisionarea directă a sumei creditului și aplicarea dobânzii la principalul majorat

4. interesul intermediarilor din tranzacțiile imobiliare de a împinge în sus prețurile, comisioanele percepute fiin direct proporționale cu valoarea

5. colaborarea băncilor doar cu evaluatori agreați sau cu evaluatori proprii care aveau același interes de a crește valoarea creditului prin supraevaluarea activului

6. Introducerea unei „inovații” pe piața creditului din România care permitea accesarea unui credit inclusiv pentru avansul cerut ca și contribuție personală la creditul de casă; acest credit pentru avans putea să fie fără colateral sau cu colateral inclusiv apartamentul unui alt membru al familiei (părinți)

7. Apariția consultanței de credite imobiliare cu reguli puține raportat la respectarea interesului utilizatorului de credite

8. Politicile economice prociclice care au injectat lichiditate în sistem stricând nu doar echilibrele macroeconomice dar și maniera individuală de gestionare a finanțelor personale

9. Posibilitatea de arbitrajare a normelor și restricțiilor impuse la finanțările din România versus cele din afară

10. Ghidajele decidenților privind viitorul evoluției economiei, de tipul “insula de stabilitate”

11. Aprobarea normelor de creditare a persoanelor fizice cu viteze diferite, fenomen ce a forțat anumite instituții bancare să forțeze pentru a recupera timpul pierdut față de concurența în așteptarea aprobării

12. Lipsă de pregătire a personalului bancar și de supraveghere datorată vitezei de expansiune față de momentul liberalizării pieței (practic nu au avut timp să învețe)

13. Spălarea facilă de bani prin intermediul tranzacțiilor imobiliare, vezi conceptul de tranzacție anterioară

14. Repatrierea facilă a banilor scoși anterior din țară

15. Parcarea șpăgilor, prin intermediul vehicolelor financiare specializate din jurisdicții permisive vezi Panama, Man etc, în apartamente și case

16. Strategiile de fraudare a băncilor cu concursul angajaților și băgătorilor de seamă

17. Reclame înșelătoare

18. Condiții preferențiale de finanțare în multiple situații

19. Modificarea plafonului de îndatorare luat în calcul de la 35% la 70%

20. Inexistența considerațiilor de risc valutar la finanțările pe termen lung

21. Fraudarea adeverințelor de venituri

22. Luarea în calcul fără ajustări de bun simț a veniturilor din activități liberale

23. Fiscalitate neunitară la proiectele realizate și comercializate “pe persoana fizica” versus celelalte

24. Introducerea produselor de finanțare ipotecare cu dobândă subvenționată în primii ani

25. Introducerea produselor de finanțare cu dobândă stabilită pe baza altor indici decât cei de piață

26. Fraudele cu pug, puz, pud-uri

27. Consilieri pentru dezvoltatori imobiliari, cu relații la decidenții politicilor macroeconomice

28. Introducerea finanțării în monede exotice de tipul francilor elvețieni.

Puteau fi gestionate și diminuate efectele acestor potentatori ai bulei imobiliare din România?

Da, desigur.

Câți dintre decidenții relevanți în România aveau interes să o facă?

După spargerea bulei imobiliare acești decidenți relevanți au dat impresia că au înțeles ce s-a întîmplat dar pentru motive încă nedeslușite nu au intervenit nici măcar asupra stimulatorilor discutabili.

Share on Facebook0Share on Google+0Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn1Share on Reddit0Email this to someone